Vieux d’un demi-siècle, le projet d’Ogoz naît dans la douleur

| jeu, 28. déc. 2017

En 2015, trois premiers immeubles sortaient enfin de terre au Bry, en face de l’île d’Ogoz. Là, les premiers projets datent de 1963, mais ont connu d’innombrables rebondissements. Pourtant, rien n’est joué: les premiers propriétaires dénoncent divers problèmes et défauts.

PAR JEAN GODEL

En termes d’Arlésienne, Les Terrasses d’Ogoz – le nom actuel du lotissement sur les pentes dominant le lac de la Gruyère, en face de l’île d’Ogoz – font fort: le premier projet date de 1963. Depuis, les Gruériens assistent à un véritable feuilleton à rallonge, avec projets multiples, départs de chantier repoussés, faillites et vente aux enchères annulée in extremis. C’est dire si la construction de trois immeubles, dès 2014, a créé la surprise.
Qu’en est-il aujourd’hui? A entendre certains des premiers propriétaires, tout ne se passe pas au mieux. Mais le projet avance. Au total, 210 logements sont prévus dont une vingtaine déjà réalisés. Délivré en 1992 au projet de l’architecte Rodolphe Lüscher, puis modifié en 2003, le permis de construire autorisait deux groupes d’immeubles très carrés reliés par des funiculaires.
Depuis, l’architecte et promoteur genevois Eric Garoyan, président de la société Les Terrasses d’Ogoz, propriétaire du terrain, a demandé à son ancien associé, l’architecte Bernard Brodard, de redessiner les plans. Les lignes sont désormais plus classiques. L’ensemble s’intègre mieux au site. Un nouveau permis de construire est délivré en 2013 et une première barre de trois immeubles a donc vu le jour.
Or, au début du mois de novembre dernier, les promoteurs ont déposé une demande de modification du Plan d’aménagement de détail (PAD). «Les funiculaires ont disparu et les rangées d’immeubles, qui passent de quatre à trois, sont plus espacées», résume Christophe Tornare, syndic de Pont-en-Ogoz. Deux routes d’accès supplémentaires longeront le coteau pour desservir les barres supérieures. Ce PAD modifié devrait être mis à l’enquête au début janvier.


Un PAL densificateur
Mais dans le cadre de la révision de son Plan d’aménagement local (PAL), en cours d’examen à Fribourg, Pont-en-Ogoz a réussi à réduire le large surdimensionnement de ses zones à bâtir – essentiellement sur Le Bry – en signant une convention avec Les Terrasses d’Ogoz au terme de laquelle 27 000 m2 ont été dézonés. Signée en 2012, cette convention couvre plusieurs domaines.
Ainsi, la commune a-t-elle racheté, pour un franc symbolique, les deux petites forêts situées à l’ouest. Dans le nouveau PAL, une large bande non constructible entoure désormais la parcelle. Le terrain en bord de lac sera, lui, vierge de toute construction. L’ensemble est densifié.
Ce n’est pas tout. Des délais ont été fixés pour la construction de l’ensemble: trois ans pour la première phase, côté est (là où se dresse la première barre), cinq pour la deuxième (vers le centre) et sept ans pour le secteur ouest. Cela dès l’approbation du PAL par l’Etat, attendue pour l’été prochain. «L’idée est de construire dans la continuité, explique Christophe Tornare. Et si l’une ou l’autre de ces phases tombe à l’eau, cela débloquera d’autres mises en zone potentielles.»
 

Nouveau parking public
Cette convention prévoit enfin que les promoteurs financent le branchement à la route cantonale et les éventuelles mesures contre le bruit provenant de l’A12. En contrepartie, la commune s’engage à construire un parking public de 50 places (plus une pour un bus) sur le terrain des promoteurs, à l’emplacement actuel d’un parking sauvage, au-dessus de celui du port. «Cela contribuera à régler les problèmes en haute saison, apprécie Christophe Tornare. Deux tranches de 100 000 francs chacune sont inscrites au plan financier en 2019 et 2020. L’objet doit encore passer en assemblée communale.»
Après toutes ces années d’immobilisme, le syndic, qui qualifie de «bonnes» les relations de la commune avec les promoteurs, apprécie surtout de voir le projet aller enfin de l’avant. ■

 

---------------------

 

A pépins, la première tranche de quartier


Sur les vingt appartements de la première phase déjà construite, 12 (bientôt 14) auraient déjà trouvé preneur. Pourtant, une bonne moitié des propriétaires ne se satisfont pas de l’objet qui leur a été remis.
La Gruyère en a rencontré plusieurs sur place, excédés par des démarches interminables, et pour l’heure toujours vaines, pour obtenir la réparation de défauts ou l’achèvement des travaux promis. Ils sont parmi les premiers à avoir acquis leur bien, pour certains sur plan. Des logements vendus entre 700 000 et 800 000 francs (des 4,5 et 5,5 pièces).
La liste des griefs est longue: «Malgré nos multiples réclamations depuis des mois, rien ne se passe. Et les sommes en jeu sont importantes. On n’en peut plus», témoigne l’une des personnes concernées.
 

Durant les travaux
Les problèmes sont de deux ordres. Durant la construction d’abord, plusieurs chefs de chantier se sont succédé et le suivi des travaux en a souffert. «Nous n’avions aucun retour. On aurait dit que c’était leur premier chantier! A force de relancer en vain l’entreprise générale (n.d.l.r.: Fonseca) puis les promoteurs (n.d.l.r.: Les Terrasses d’Ogoz), on a fini par appeler nous-mêmes les maîtres d’œuvre.»
Un des couples déplore le fait d’avoir été mis sous pression afin de payer l’intégralité de son bien alors que celui-ci n’était pas fini. Dans le même cas, un autre couple, après avoir réglé la note, a passé trois semaines sans salle de bain et un mois sans cuisine.
Forcés, par une clause du contrat de vente, à se fournir en équipements auprès de Décomat Broye SA, un commerce de matériaux de construction appartenant au groupe Fonseca, plusieurs propriétaires ont dû améliorer leur appartement à leurs frais, notamment les salles de bain: «Le forfait fixé par appartement était trop bas. Il n’y avait par exemple pas de paroi de douche prévue. Pour ne pas dépasser les montants alloués aux salles de bain, Décomat nous a proposé des petits lavabos pour les mains…»
 

Problèmes de conception
Une fois entrés dans leur bien, les «heureux» propriétaires n’étaient pas au bout de leurs surprises. Si quelques rares problèmes de revêtement de meubles ont été corrigés, d’autres relèvent, à leurs yeux, d’un problème de conception.
Ainsi des colonnes d’eaux usées qui courent dans les parois de la chambre à coucher: «On entend tout! Fonseca nous a suggéré de changer de chambre. Mais c’est la plus grande et celle équipée d’un dressing!» Quant aux pompes à chaleur air-eau, elles sont situées sous les fenêtres desdites chambres à coucher où elles ronronnent à journée faite. L’eau chaude de la douche? «Le matin, il faut la tirer près de deux minutes, assure un propriétaire.» Et, mesure faite, elle n’atteint que péniblement les 45° – isolés que récemment, les tuyaux parcourent le garage sur des dizaines de mètres…
Dans une salle de bain, des moisissures sont apparues. «Ils nous ont dit de mieux aérer. Mais, de nos deux salles d’eau, c’est celle que nous n’utilisons pas, puisqu’elle ne dispose pas de paroi de douche…» De larges auréoles ont surgi sur des plafonds et des fissures courent en haut de certains murs. «L’entreprise responsable aurait fait faillite. Du coup, rien n’a été fait. Et des petits éclats de gypse tombent tous les deux ou trois jours.»
 

Parties communes aussi
Les parties communes ne seraient pas non plus sans reproches. Vendus comme du haut standing, les appartements ne disposent pas d’interphone ni de sonnette aux boîtes aux lettres. Dépourvu d’éclairage extérieur, le bâtiment n’est accessible, pour les visiteurs, que par une rampe en pente raide non goudronnée. La route d’accès elle-même n’est pas goudronnée sur toute sa longueur.
Par manque d’aération, les caves présentent des moisissures et de la mousse apparaît sur le béton de la cage d’ascenseur. Dans le garage, les places ne sont pas marquées. Quant aux boxes, ils sont sans portes.
Enfin, les extérieurs ne sont pas encore aménagés: les bâtiments sont cernés par un terrassement grossier. Non entretenu, le gazon a «grillé». L’ornement végétal promis? Il se réduit à quelques plants de lierre prévus grimpants pour dissimuler les murs de soutènement, mais qui se révèlent plutôt rampants…
 

Démarches juridiques
«L’entreprise générale n’assume pas ses responsabilités vis-à-vis des sous-traitants», résume l’un des propriétaires, très fâché. En juin dernier, la PPE a rédigé, avec les promoteurs eux-mêmes, une liste des défauts et points à régler. Liste envoyée par recommandé à l’entreprise générale. A ce jour, quasiment rien n’a été réglé.
L’incompréhension règne aussi à l’égard des promoteurs. «Ils nous ont affirmé que ce premier immeuble était la carte de visite de tout leur projet. Pourquoi alors ne règlent-ils pas nos problèmes?» A bout, plusieurs propriétaires ont pris contact avec leur protection juridique en vue d’une éventuelle démarche commune. JnG

 

--------------------

 

Des immeubles de rendement

Président des Terrasses d’Ogoz SA, la société propriétaire du terrain, le promoteur Eric Garoyan, architecte de 60 ans, se veut confiant: «Nous allons investir 100 millions sur cinq ans, immeubles déjà construits inclus. Finalement, ce projet n’est pas si pharaonique.»
Sur la vingtaine de bâtiments prévus, répartis en cinq ou six barres, les trois premiers sont donc sortis de terre. «Et quatre autres sont quasiment vendus», assure Eric Garoyan (photo). C’est qu’un changement de paradigme serait intervenu dans l’immobilier, explique le Genevois: «Avant, on vendait surtout des grands appartements en PPE. Aujourd’hui, avec le renforcement des conditions d’accession à la propriété, ce sont surtout les immeubles de rendement qui se vendent. Ils font le bonheur des fonds d’investissement.» A l’entendre, plusieurs d’entre eux auraient déjà manifesté leur intérêt. «Ils attendent le départ du projet pour confirmer.»
 

Appartements pour seniors
Reste la question du secteur inscrit au PAL en zone d’intérêt général, au-devant du site. Le règlement communal d’urbanisme y prévoit un espace d’accueil et de promotion touristique, une maison de retraite ou un foyer, des appartements protégés, enfin des commerces.
Après avoir un temps évoqué un EMS, Eric Garoyan planche désormais sur des appartements pour seniors. «Il en manque 2000 dans le canton», justifie le promoteur. Lui pense à un «minivillage» de 50 appartements, avec piscine, spa, petit restaurant et garderie. Une épicerie pourrait y trouver place. Hors convention signée avec la commune, cette zone n’est liée à aucun timing: «Je peux m’imaginer lancer les procédures d’ici 2019», esquisse Eric Garoyan. JnG

 

-----------------------------

 

«Tous ces petits couacs seront réglés au printemps»

A la tête du Groupe Fonseca, fondé en 2006 à Corcelles-Payerne et comptant aujourd’hui 200 employés, José Fonseca assure que tout est sous contrôle et nie toute lacune dans la direction du chantier: «L’architecte des promoteurs l’a lui-même suivi de A à Z.» Le paiement de deux entreprises bloqué, ce qui lui vaut une procédure en reconnaissance de dette? Elles doivent d’abord terminer deux appartements, rétorque-t-il. «Mon avocat s’en est mêlé. En cas d’échec, nous ferons faire les travaux par d’autres. Mais il y a de l’argent pour tout le monde!»
En l’état, aucune hypothèque légale – l’arme des artisans en cas de facture impayée – n’a été déposée contre lui, affirme-t-il. Mis en demeure par le promoteur lui-même pour une liste de travaux à finir, José Fonseca affirme les avoir exécutés pour la plupart. «Si un problème de garantie survient, il suffit de nous envoyer un avis de défaut et on le traite. Mais certaines entreprises refusent de réparer.» A ce jour, aucun avis de défaut n’est ouvert, assure-t-il. Le passage obligé par Décomat? «C’est prévu par le contrat afin d’obtenir le prix de vente fixé. Il suffisait de modifier le contrat.»
Au final, José Fonseca déplore, avec Eric Garoyan, le comportement d’une minorité de propriétaires quérulents: «On ne peut pas mettre tout un projet en danger pour un ou deux clients mécontents. J’en donne ma parole: je veux que tout soit bien fait.»


«Nous tirons à la même corde»
Eric Garoyan ne dit pas autre chose: «Tout le monde sera satisfait, c’est notre priorité.» L’architecte et entrepreneur genevois, dans le milieu depuis quarante ans, reconnaît des couacs: «Cette première tranche n’est ni une réussite exceptionnelle ni une bête à chagrin. Mais honnêtement, il n’y a rien de dramatique comparé à d’autres chantiers.»
Il confirme avoir bloqué des fonds destinés à Fonseca dans l’attente du règlement des différends. «José Fonseca en a fait de même auprès de certains sous-traitants, c’est une pratique systématique qui ne concerne ici que de petits montants.» Il annonce aussi avoir repris les commandes au Bry. Mais le Genevois demande aussi du temps: «Des fissures dans un immeuble neuf ne se réparent jamais avant un an, c’est une question de dilatation. Tous ces petits couacs seront réparés au printemps.»
Pour ce qui est des accès et des aménagements extérieurs, ils seront achevés avec la suite du projet: «Cela forme un tout. L’ensemble a été redessiné et sera mieux intégré avec des percées végétales et plus d’espace entre les immeubles. J’attache beaucoup d’importance à l’éclairage de nuit et à l’ambiance qu’il crée. Je veux que cela donne une belle image de l’ensemble.» Quant à la rampe d’accès provisoire, elle aurait été exigée par les services de secours.


Tordre le cou aux rumeurs
Eric Garoyan tient aussi à tordre le cou aux rumeurs. Non, il n’y a pas eu plusieurs importants glissements de terrain, mais un seul de 80 cm. Un suivi géologique est en place et, au final, tout s’est mieux passé que prévu: «Nous n’avons pas eu à recourir à des pieux, mais avons ôté de la terre à l’arrière du bâtiment pour la déposer devant. Nous anticipons ainsi le terrassement des futurs immeubles.» Le ruissellement achèverait de donner cet aspect bâclé aux terrains retouchés, mais tout rentrera dans l’ordre une fois le projet terminé. «Ces travaux spéciaux ont coûté moins de 600 000 francs, contre 1,5 million prévu…»
Les ventes stagneraient? «Sur vingt appartements, douze sont vendus et deux sont en passe de l’être. Comme dans toutes nos opérations, nous en garderons quatre à six pour la location.» Quant aux prétendus soucis financiers, ils ne seraient que légende. «Nous avons mis dix millions en fonds propres. Si tout le monde avait notre “fragilité” financière… Notre situation est extrêmement saine. Nous n’avons quasiment aucune hypothèque sur ce terrain estimé à 30 millions.»


Quel rôle pour Fonseca?
Eric Garoyan tient donc à dédramatiser. S’il tient l’entrepreneur broyard José Fonseca pour un excellent constructeur, il lui reconnaît toutefois un certain manque d’entregent dans ses rapports avec les propriétaires: «Vous pouvez faire un travail magnifique à 90%, mais si vous êtes inexistant sur les dix derniers pour-cent, vous êtes considéré comme une mauvaise entreprise…»
Le rôle du groupe Fonseca dans la suite du projet n’est pas encore fixé: maintien en tant qu’entreprise générale, simple collaboration, reprise par Lueur de cèdre, l’entreprise générale d’Eric Garoyan? José Fonseca, lui, évoque un préaccord avec les promoteurs. Un rapprochement avec les entreprises fribourgeoises pourrait aussi s’opérer. «Mon leitmotiv, conclut Eric Garoyan, c’est d’être fier de ce que je fais. Or, au Bry, ce n’est pas encore le cas, même s’il ne manque pas grand-chose.» JnG

 

------------------------

 

Une erreur du passé…
Et les autorités, que pensent-elles de ce projet assez éloigné de l’esprit de la nouvelle LAT, censée lutter contre le mitage du sol? «En effet, cette mise en zone semble aujourd’hui une aberration», juge à titre personnel le préfet de la Gruyère Patrice Borcard. «Mais les autorités actuelles subissent les conséquences de décisions prises il y a vingt ans, quand l’approche était différente.»
«En la matière, il est difficile de corriger les erreurs du passé», ajoute Giancarla Papi, cheffe du Service des constructions et de l’aménagement. «Pour l’heure, nous allons voir si les promoteurs ont répondu aux exigences posées par nos services dans leurs préavis.» Une chose est sûre: si la LAT permet de dézoner des terrains mal situés et longtemps non valorisés, cela relève du parcours du combattant. Surtout si, comme au Bry, des constructions y ont finalement été érigées. «Il est toutefois des occasions qu’il ne faut pas laisser passer, conclut Giancarla Papi. La révision du PAL en est une…» Trop tard: le PAL de Pont-en-Ogoz révisé maintient Les Terrasses d’Ogoz en zone à bâtir, même si largement remaniée.
Enfin, Patrice Borcard précise qu’aucun projet d’EMS au Bry ne figure dans les réflexions en cours. Quant à des appartements pour seniors, la priorité va à des projets dans des centres urbanisés et connectés à un EMS. S’ils se font, les appartements du Bry ne pourraient donc être, a priori, que le fruit d’une initiative privée. JnG

Ajouter un commentaire

CAPTCHA
Cette question est pour tester si vous êtes un visiteur humain et pour éviter les soumissions automatisées spam.

Annonces Emploi

Annonces Événements

Annonces Immobilier

Annonces diverses

Trending

1

La publicité intégrale à l’assaut des bus régionaux des TPF

Depuis quelques mois, des pubs géantes recouvrent certains bus, vitres comprises.

Pour l’heure, il y a peu de réclamations, mais la pratique fait débat.

A Genève, les TPG ont posé des limites qui semblent appréciées de tous.

JEAN GODEL

Les «culs de bus», on connaît. Mais depuis quelques mois, les véhicules des Transports publics fribourgeois (TPF) couverts de publicités intégrales, qui masquent toutes les fenêtres...